Проверка документов на квартиру перед покупкой

Как проверить документы на квартиру перед покупкой: правила и советы.

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно не просто. Все же лучше когда это делает профессионал, а именно юрист риелторской компании. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности). 

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости: 

• технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок); 

• выписка из реестра (З ЄДИНОГО РЕЄСТРУ ЗАБОРОН ВІДЧУЖЕННЯ ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОГО МАЙНА) на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений); 

• выписка из реестра (З ДЕРЖАВНОГО РЕЄСТРУ ІПОТЕК) ; 

• выписка из реестра (З ДЕРЖАВНОГО РЕЄСТРУ РЕЧОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО (для проверки права собственности); 

• справка из паспортного стола (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц; 

• справки из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. 

Следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это может сделать украинский нотариус, запросив «расширенную выписку» из реестра. В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Законодательством установлен общий срок исковой давности, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности. 

Также важно узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов: 

• договор купли-продажи; 

• договор мены; 

• договор дарения; 

• свидетельство о приватизации; 

• свидетельство о праве на наследство; 

• решение суда, вступившее в законную силу. 

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок. 

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

Для проведения государственной регистрации права собственности с выдачей свидетельства на новый или реконструированный (восстановленный) объект недвижимого имущества необходимо подать следующий пакет документов: 

-заявление установленной формы; 

-документ, удостоверяющий личность физического лица и регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (за исключением физических лиц, которые в силу своих религиозных убеждений отказались от принятия регистрационного номера учетной карточки плательщика налогов) и их копии. В случае подачи заявления должностным лицом – служебное удостоверение; 

-документ, который подтверждает внесение платы за проведение гос. регистрации прав, кроме случаев, когда лицо освобождено от внесения платы; 

-документ об оплате республиканской пошлины, кроме случаев, когда лицо освобождено от уплаты пошлины; 

-документы, которые подтверждают возникновение, изменение, переход и прекращение вещных прав на недвижимое имущество и их копии, подлинность которых удостоверяется в соответствии с Законом «О нотариате»; 

-технический паспорт на объект недвижимости при условии, что с момента его изготовления и на момент проведения государственной регистрации права собственности прошло не более 1 года и его копия, кроме случаев проведения государственной регистрации права собственности на земельный участок; 

-в случае подачи заявления уполномоченным лицом также подаётся копия документа, подтверждающего его полномочия по представлению интересов (подача и получение документов) в органах государственной регистрации прав; 

-в случае подачи заявления уполномоченным лицом, которое действует от имени физического лица, также подаётся копия документа, удостоверяющего личность лица, чьи интересы представляются; 

-в случае подачи заявления от имени юридического лица заявителем или уполномоченным лицом юридического лица органу государственной регистрации прав подаются документы, удостоверяющие государственную регистрацию этого юридического лица, учредительные документы и их копии, заверенные в установленном законодательством порядке; 

-документ, подтверждающий возникновение, изменение, переход и прекращение вещных прав на земельный участок, за исключением случаев реконструкции (восстановления) объектов недвижимого имущества без изменения геометрических размеров фундаментов в плане и его функционального назначения; 

-документ, подтверждающий перевод объекта из жилого в нежилой фонд и наоборот, в случае такого перевода; 

-документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта; 

-письменное согласие совладельцев многоквартирного жилого дома в случае пристройки аттиковых и мансардных этажей, присоединения мест общего пользования, перевода объекта из жилого в нежилой фонд или наоборот, подлинность подписи которых удостоверяется в соответствии с Законом «О нотариате»; 

-документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимого имущества почтового адреса (за исключением случаев, когда в результате реконструкции объекта недвижимого имущества его почтовый адрес не изменился).